Aktivita na americkém trhu s bydlením je nejslabší za několik dekád: vysoké ceny a drahé hypotéky brzdí realitní transakce a prodávající jsou pod tlakem, aby zlevnili. Stavebnictví se navíc potýká s nedostatkem pracovníků a se zdražením stavebních materiálů kvůli novým clům. Sektor bydlení se tak může stát slabým místem americké ekonomiky.

Americký trh s bydlením je podle analýz banky Morgan Stanley nejpomalejší za posledních 40 let. Podle údajů realitní společnosti Redfin změnily v roce 2024 majitele pouze 2,5 procenta domů, což je nejméně za 30 let. Prodeje stávajících domů se v červnu propadly na anualizovaných 3,93 milionu jednotek, což je nejméně od září 2024 a výrazně pod dlouhodobým průměrem. Ceny domů v červnu zaznamenaly už třetí meziměsíční pokles v řadě. I když jsou v průměru stále ještě o dvě procenta dražší než před rokem, v rostoucím počtu oblastí jsou již níže. (Jde o čtvrtinu ze 100 největších amerických měst v čele s Washingtonem, kde se nejvíc projevuje propouštění z vládních úřadů).

Trh s bydlením je významnou částí americké ekonomiky. I když představuje méně než pět procent hrubého domácího produktu, má širší ekonomický dopad. Souvisí s ním také poptávka po nábytku či spotřebičích a je jedním z hlavních kanálů, kterými se měnová i rozpočtová politika přenášejí do reálného života domácností. Realitní trh ovlivňuje to, jak Američané vnímají stav ekonomiky – své bohatství, důvěru v budoucí vývoj a ochotu stěhovat se za prací. Současná stagnace tak může být faktorem i předzvěstí ekonomického ochlazení.

Trh s bydlením se „naprosto propadá“ a ovládají ho kupující, popisuje současnou situaci zpravodajský server Axios. Podle údajů citovaných deníkem The Wall Street Journal bylo v květnu na americkém realitním trhu téměř o půl milionu více prodávajících než kupujících, což je největší rozdíl od roku 2013.

Drahé hypotéky

Poptávku tlumí kombinace vysokých hypotečních sazeb i cen nemovitostí. Průměrná sazba u nejčastější 30leté fixní hypotéky se letos v létě pohybuje kolem 6,7 procenta, u 15leté hypotéky to je kolem 5,9 procenta. To je sice níže než v říjnu 2023, kdy kupující platili za 30letou hypotéku 7,8 procenta a za 15letou sedm procent, přesto to jsou úrovně v posledních více než dvou dekádách nevídané a americké domácnosti na ně nejsou zvyklé.

Ceny amerických nemovitostí od roku 2019 vzrostly o 60 procent, tedy dvakrát rychleji než mzdy. Podle Harvard Joint Center for Housing Studies odpovídá průměrná cena domu přibližně pětinásobku ročního příjmu, což je výrazně nad úrovní považovanou za dlouhodobě udržitelnou. Mediánová cena existujících domů přesahuje 435 tisíc dolarů (9,3 milionu korun) – nákupy za takové peníze si může dovolit už jen asi čtvrtina nejbohatších amerických domácností. Téměř 60 procent z nich nedosáhne ani na bydlení za 300 tisíc dolarů.

Dostupnost bydlení v USA se tak v důsledku růstu cen a vysokých sazeb za poslední roky výrazně zhoršila. Hypotéka na dům s mediánovou cenou dnes znamená splátku přes 2250 dolarů měsíčně, tedy o třetinu více než v roce 2022, a spotřebuje v průměru více než čtvrtinu příjmů domácnosti. Před dvěma lety to bylo 23 procent. Index dostupnosti bydlení mezitím klesl znatelně pod hodnotu 100, což znamená, že průměrná domácnost si za standardních podmínek vlastní bydlení už v podstatě nemůže dovolit.

Vedle vysokých cen a sazeb brzdí trh také takzvaný lock-in efekt. Většina domácností si během let 2020 a 2021 zajistila hypotéku s úrokem hluboko pod tři procenta a dnes nemá důvod prodávat a hledat jiné bydlení, pokud by musela refinancovat úvěr za více než dvojnásobek. Podle Redfinu mají přibližně tři čtvrtiny hypoték úrokovou sazbu nižší než pět procent. Tento efekt výrazně omezuje mobilitu a snižuje počet nemovitostí nabízených k prodeji. Vede také k paradoxní situaci, kdy je starší bydlení dražší než to nové, jehož nákupy se developeři snaží povzbuzovat slevami a jinými pobídkami.

Situace se ale může začít měnit. Na začátku letošního roku mělo již 17 procent domácností s hypotékou úrok šest procent nebo více a podle Redfinu by se tento podíl mohl během tří let zdvojnásobit. S vyšším podílem domácností s takovými sazbami se bude zmenšovat podíl těch, pro které je výhodné držet starý úvěr za každou cenu. Podle Morgan Stanley by mohl trh částečně „odemknout“ pokles sazeb k úrovni pět a půl procenta.

„Pokud ve druhé polovině letošního roku dojde ke snížení hypotečních sazeb, lze očekávat zvýšení prodejů domů v celé zemi díky silnému růstu příjmů, dostatečným zásobám (nemovitostí) a rekordnímu počtu pracovních míst,“ říká hlavní ekonom Národní asociace realitních kanceláří (NAR) Lawrence Yun.

Nabídka roste, ale nestačí

Často citovaným důvodem pokračujícího růstu cen nemovitostí i při vysokých úrokových sazbách byl nedostatek na straně nabídky. Počty nemovitostí na trhu ale v USA meziročně rostou už 18 měsíců v řadě. V červnu to bylo 1,53 milionu jednotek v celkové hodnotě 698 miliard dolarů, což je o pětinu více než před rokem. Současně se jedná o jejich rekordní dolarovou hodnotu. Skoro polovina této nabídky však kvůli chybějící poptávce zůstává neprodaná déle než 60 dní a roste počet takzvaných delistingů, tedy nabídek stažených z trhu. Mezi loňským a letošním květnem vzrostl jejich počet o 47 procent. Letos v květnu byla stažena zhruba čtyři procenta všech nabídek.

Stavitelé na slabou poptávku reagují snižováním cen a mimořádnými pobídkami. Podle Národní asociace stavitelů domů (NAHB) zlevnilo v červenci 38 procent developerů, průměrně o pět procent. Dalších 62 procent jich nabízelo různé bonusy – od dočasného snížení hypoteční sazby až po pokrytí části nákladů spojených s nákupem. Na některých trzích, například na Floridě, se pobídky stávají klíčovým nástrojem prodeje.

Navzdory tomu zůstává problém dostupnosti akutní. Nová výstavba často míří do vyšších cenových segmentů, zatímco dostupné bydlení pro střední třídu dál chybí. Podle odhadu Moody’s Analytics citovaného Brookings Institution chybí na trhu zhruba 2,8 milionu bytových jednotek.

Pod tlakem i stavebnictví

S ohledem na vývoj trhu s nemovitostmi je však celkem logické, že nálada amerických stavitelů domů setrvává na mnohaletých minimech. Počty zahájených projektů v podstatě stagnují, developeři vedle slabší poptávky čelí i rostoucím nákladům a tlakům na marže. Situaci dál ztěžuje také obchodní politika prezidenta Trumpa, která zdražuje stavební materiály jako ocel, hliník či zařízení pro domácí solární elektrárny. Podle odhadů NAHB mohou nová cla zvýšit náklady na nový dům téměř o 11 tisíc dolarů.

Problémem je rovněž nedostatek lidí. Americké stavebnictví je dlouhodobě závislé na přistěhovalecké pracovní síle. Zpřísněná imigrační pravidla a razantní postupy cílené na nelegální přistěhovalce způsobují výpadky pracovních kapacit a prodlužují dokončování staveb.